Daniel Thoma, CEO von Primus Property AG, konnte am Mittwochabend in Aarau ein zahlreich erschienenes Publikum zur Vorstellung des neusten Aargauer Wohnmarktberichts begrüssen. Der Bericht zeigt auf, wie dynamisch sich der Wohnmarkt und seine Preise im Kanton Aargau weiterhin entwickeln - nach oben.
So sind die Preise für Wohneigentum im Kanton Aargau bis Mitte 2025 weiter gestiegen. Ein typisches, nahezu neuwertiges Einfamilienhaus kostet im 2. Quartal 2025 rund CHF 1.58 Mio., was etwa 6% mehr ist als ein Jahr zuvor (ca. CHF 1.49 Mio. im 2. Quartal 2024). Damit liegt der Aargauer Wert nach wie vor unter dem Schweizer Mittelwert von CHF 1.7 Mio., hat sich diesem aber leicht angenähert. Dies geht aus dem neusten, am Mittwochabend in Aarau von Primus Property vorgestellten neusten Wohnmarktbericht Aargau hervor. Entstanden ist der Bericht des Aarauer Unternehmens unter redaktioneller Leitung von Daniel Thoma, Thilo Gruner, Matthias Schaeppi und Annemarie Schib-Dubs.
Auch bei Eigentumswohnungen sind die Preise im Jahresvergleich gestiegen: Der Marktwert einer mittleren Eigentumswohnung liegt im Kanton Aargau im Q2 2025 bei ca. CHF 959 000.- gegenüber etwa CHF 928 000.- im Vorjahr, was einem Zuwachs von ca. +3% entspricht. Zum Vergleich: Schweizweit beträgt der entsprechende Wert CHF 1.19 Mio.
Höchstpreise: Oberwil-Lieli, Bergdietikon, Rudolfstetten, Ennetbaden
Innerhalb des Kantons zeigt sich ein ausgeprägtes räumliches Preisgefälle. Die höchsten mittleren Einfamilienhauspreise finden sich in den zur Stadt Zürich hin orientierten Gemeinden: Oberwil-Lieli weist mit rund CHF 2.2 Mio. den höchsten Transaktionspreis für ein mittleres EFH auf, gefolgt von weiteren Agglomerationsgemeinden wie Bergdietikon, Rudolfstetten oder Ennetbaden mit über CHF 2.0 Mio.
Am günstigsten ists in Schmiedrued
Am unteren Ende der Skala liegen periphere Landgemeinden – beispielsweise kostet ein vergleichbares EFH in Schmiedrued etwa CHF 1.09 Mio., also rund halb so viel wie in den teuersten Orten.
Die Preisdifferenzen bei Eigentumswohnungen sind ähnlich: Spitzenreiter ist hier Bergdietikon mit einem Transaktionspreis von CHF 1.61 Mio. für ein mittleres Objekt, während günstigere Gemeinden mittlere EWG -Preise von unter CHF 0.8 Mio. aufweisen. Diese grosse Spannweite spiegelt laut Wohnmarktbericht sich in der Verteilung der Gemeinden nach Preisniveau wider.
7 von 197 Gemeinden (ca. 3.5%) weisen einen Preis von unter CHF 1.2 Mio. für ein mittleres EFH auf. Knapp 52% der Aargauer Gemeinden liegen im Bereich CHF 1.2–1.5 Mio., während ein mittleres Objekt in ca. 45% der Gemeinden CHF 1.5 Mio. oder mehr kostet.
Bei den Eigentumswohnungen konzentrieren sich drei Viertel der Gemeinden im Bereich CHF 700 000.- bis CHF 1 000 000.–, lediglich zwei Gemeinden liegen unter CHF 700 000.- wohingegen 46 Gemeinden (ca. 23%) bereits Transaktionspreise von CHF 1 Mio. oder mehr für ein mittleres Objekt aufweisen.
Preise haben sich angenähert
Die Preisunterschiede zwischen tiefen und hohen Segmenten haben sich in den letzten Jahren angenähert. Seit 2015 sind die Transaktionspreise für einfache Einfamilienhäuser im Aargau um fast 50% und für einfache Eigentumswohnungen um rund 43% gestiegen. Dies verdeutliche die anhaltend hohe Nachfrage im erschwinglichen Segment, die zu überproportionalen Preissteigerungen geführt habe, heisst es dazu weiter.
Mietzinsniveau auf Zehnjahres-Höchststand
Seit dem Tiefpunkt des Angebotspreisindex im Jahr 2021 steigen die Mieten im Kanton Aargau kontinuierlich an. Besonders in den letzten zwei Jahren hat sich dieser Trend nochmals verstärkt, sodass das Mietzinsniveau im 2. Quartal 2025 ein neues Höchstniveau im Zehnjahresvergleich erreichte. Auch die effektiven Abschlussmieten kletterten weiter nach oben und liegen inzwischen klar über dem langjährigen Durchschnitt, was die anhaltende Knappheit im Mietwohnungsmarkt eindrücklich widerspiegelt.
Befanden sich im vergangenen Jahr noch 28% der Gemeinden in einem Angebotsmietpreissegment von weniger als CHF 200/m2/Jahr, so reduzierte sich dieser Wert laut dem Bericht innert eines Jahres auf 16%. Gemeinden in diesem (preisgünstigen) Segment sind in periphereren Lagen auffindbar (z.B. Ruedertal, oberes Fricktal, einzelne Gemeinden im Bezirk Zofingen).
14 Prozent mehr Baugesuche für Wohnobjekte eingereicht
Entgegen früherer Erwartungen einer nachlassenden Bautätigkeit ist im Wohnungsbau des Kantons Aargau laut dem Wohnmarktbericht eine Konstanz feststellbar. Per 2. Quartal 2025 wurden innerhalb der vergangenen zwölf Monate rund 5 140 Baugesuche für neue Wohnobjekte eingereicht. Das sind etwa 14% mehr als im Vorjahreszeitraum und bedeutet, dass das Niveau der Baugesuche nun leicht über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt.
Es bleibe jedoch abzuwarten, heisst es weiter, ob dieser Aufwärtstrend nachhaltig ist, "zumal strukturelle Faktoren wie begrenztes Bauland, anspruchsvolle Verdichtungsbemühungen und gestiegene Baukosten mittelfristig dämpfend wirken könnten". Schätzungsweise 60% aller eingereichten Gesuche betreffen Mietwohnungen – ein weiterer Anstieg gegenüber ca. 55% im Vorjahr. In diesem Segment wurde im Vergleich zu 2024 ein Zuwachs der Baugesuche von ungefähr 20% verzeichnet (Baubewilligungen +40%), womit das Volumen zwar deutlich über dem Vorjahr liegt, aber immer noch etwa 15% unter den Spitzenwerten von 2015/16 bleibt.
Zahl der Baugesuche für Einfamilienhäuser sinkt
Demgegenüber sank der Anteil der Baugesuche für Eigentumswohnungen auf 28% (Vorjahr: 31%), und nur noch rund 12% der geplanten Wohneinheiten entfallen auf Einfamilienhäuser (Vorjahr: 14%). Letzteres markiert im Zehnjahresvergleich erneut einen Tiefstwert. In absoluten Zahlen wurden im vergangenen Jahr für lediglich etwa 600 Einfamilienhäuser Baugesuche eingereicht. Noch vor 5 Jahren waren es mit 870 Gesuchen knapp 50% mehr.
Das Angebot an Bestandsobjekten bleibt knapp, wobei die Situation je nach Segment variiert. Bei Einfamilienhäusern hat sich die Angebotsziffer (Angebotene Objekte in Relation zum Bestand) im 2. Quartal 2025 auf ca. 2.0% eingependelt und liegt damit sogar leicht unter dem Wert des Vorjahres von 2.1%. Dieser minimale Rückgang deutet darauf hin, dass sich Einfamilienhäuser wieder etwas schneller verkaufen lassen als noch im Vorjahr – auch aufgrund des tieferen Zinsniveaus.
In rund 55% der Aargauer Gemeinden liegt die Angebotsziffer für Einfamilienhäuser bei höchstens 2 %, das heisst hier stehen nur wenige oder sehr wenige Objekte zum Verkauf. Umgekehrt verzeichnen etwa 5% der Gemeinden eine vergleichsweise hohe Angebotsziffer von über 4%. Die restlichen Gemeinden bewegen sich im mittleren Bereich, was auf eine weitgehend ausgeglichene Marktlage in diesem Segment schliessen lässt.
So sieht es beim Stockwerkeigentum aus
Die kantonale Angebotsziffer für Stockwerkeigentum lag Ende Q2 2025 bei rund 3.9% und damit unter dem Vorjahreswert von 4.2%. Knapp ein Drittel der Aargauer Gemeinden, über 29%, weisen derzeit eine sehr tiefe Angebotsziffer von maximal 2% auf. Dies ist wiederum ein Drittel mehr als die 22% im Vorjahr, was auf ein fortlaufend knappes Angebot an Eigentumswohnungen hindeutet. Am anderen Ende haben 9% der Gemeinden eine Angebotsziffer von über 8% (2024: 12%), sodass sich rund 60% der Gemeinden im mittleren Feld einreihen.
Auffallend sind grosse, regionale Unterschiede
Geografisch betrachtet treten Gemeinden mit besonders hoher Angebotsziffer insbesondere im Bezirk Kulm auf, während in Zug zugewandten Gemeinden des Freiamtes das Angebot als sehr gering eingestuft werden muss. Im Mietwohnungsmarkt zeigt sich 2025 eine nochmals verschärfte Verknappung. Die Angebotsziffer für Mietwohnungen ist im 2. Quartal auf nur noch 3.6% gesunken – das ist der tiefste Stand seit über zehn Jahren. Zum Vergleich: Im Vorjahr lag der Wert noch bei 4.0%.
Hohe Verfügbarkeit in Kleingemeinden Siglistorf und Olsberg
Lediglich zwei kleine Gemeinden – Siglistorf und Olsberg – weisen aktuell noch eine Mietwohnungs-Angebotsziffer von über 8% auf. In rund 67% der Gemeinden liegt die Angebotsziffer bei max. 4%. Diese breitflächige Verknappung des Mietwohnungsangebots im Kanton Aargau verdeutlicht die anhaltend hohe Nachfrage – und erklärt, warum sich Investoren trotz gestiegener Baukosten- und erschwerter Finanzierbarkeit weiterhin verstärkt dem Mietwohnungsneubau zuwenden.
Dies ist die Prognose des Wohnmarktberichts
Die Bevölkerungsentwicklung im Aargau zeigt nun schon seit mehreren Jahren einen kontinuierlichen, starken Zuwachs. Dieser Trend setzt sich auch zukünftig fort, wenn auch möglicherweise mit eher abnehmender Dynamik.
Bei den Mietwohnungen trifft eine anhaltend hohe Nachfrage auf ein nach wie vor knappes Angebot. Die Zahl der publizierten Inserate ist im Jahresvergleich erneut gesunken, während die registrierten Suchabos deutlich zugenommen haben – in den Bezirken Baden und Bremgarten, sowie neu auch Muri und Lenzburg zeigt sich diese Dynamik besonders ausgeprägt. Trotz punktuell steigender Bautätigkeit dürften sich die Mieten weiter verteuern, wenn auch nicht mehr im gleichen Ausmass wie in den Vorjahren.
Im Segment der Eigentumswohnungen war das Angebot im Vergleich zum Vorjahr leicht rückläufig, gleichzeitig hat die Nachfrage weiter zugelegt. In praktisch allen Preisklassen besteht ein Suchüberhang, besonders im mittleren Preissegment. Die Zahl der Baugesuche hat sich zwar stabilisiert, bleibt im historischen Vergleich jedoch eher tief. Somit ist auch hier nicht mit einer Entspannung zu rechnen – vielmehr dürfte sich der Nachfrageüberhang weiter festigen und die Verkaufspreise entsprechend anziehen.
Die Einfamilienhäuser verzeichnen weiterhin eine rückläufige Bautätigkeit. Gleichzeitig ist auch das Inseratevolumen im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Das Angebotsniveau bleibt tief, insbesondere in den stärker nachgefragten Regionen. In allen relevanten Preissegmenten hat sich die Marktanspannung nochmals verschärft. Besonders ausgeprägt zeigt sich dies in den Bezirken Baden und Bremgarten, während die Nachfrage im Norden und Westen des Kantons etwas moderater verläuft. Insgesamt ist laut Wohnmarktberichts-Prognose "auch in diesem Segment mit weiterhin steigenden Preisen zu rechnen – getragen von einem strukturell knappen Angebot bei anhaltend stabiler Nachfrage".