Schätzungswesen Aargau: weitere 40 000 Verfügungen kommen noch im Dezember

Die am 19. März 2024 vom Grossen Rat beschlossene Steuergesetzrevision Schätzungswesen trat per 1 Januar 2025 in Kraft. Die Umsetzung des Gesetzes erfolgte Ende Oktober 2025 mit dem Versand der ersten Tranche von rund 245'000 Schätzungsverfügungen an die Liegenschaftsbesitzerinnen und -besitzer im Kanton Aargau. Der Versand von weiteren rund 40'000 Verfügungen wird Ende Dezember 2025 folgen. Dies teilt der Kanton mit.

Mit der Steuergesetzrevision Schätzungswesen wurden im Kanton Aargau Änderungen in der Liegenschaftsbewertung eingeführt. Die Revision sei nötig gewesen, um die bundesrechtlichen und verwaltungsgerichtlichen Vorgaben einzuhalten. Die Verfügungen enthalten die neuen Schätzungswerte (Steuerwert und Eigenmietwert), welche erstmals für die Steuererklärung 2025, die im Frühjahr 2026 ausgefüllt werden muss, massgebend seien

Bisher Basis 1998, jetzt Basis 2024

Bislang basierten die Steuerwerte auf den Immobilienpreisen von 1998. Mit der aktuellen allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau wurde die Wertbasis nun auf das Jahr 2024 festgelegt. Entsprechend sei die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten 26 Jahren in den neuen Steuerwerten enthalten, weshalb die meisten Steuerwerte deutlich höher ausfallen, Heisst es weiter.

Die Verfügungen enthalten die neuen Schätzungswerte (Steuerwert und Eigenmietwert), welche erstmals für die Steuererklärung 2025, die im Frühjahr 2026 ausgefüllt werden muss, massgebend sind. Bislang basierten die Steuerwerte auf den Immobilienpreisen von 1998. Mit der aktuellen allgemeinen Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau wurde die Wertbasis nun auf das Jahr 2024 festgelegt. Entsprechend ist die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten 26 Jahren in den neuen Steuerwerten enthalten, weshalb die meisten Steuerwerte deutlich höher ausfallen.

Regierungsrat Markus Dieth wird dazu so zitiert: "Die Steuergesetzrevision war nötig, um den bundesrechtlichen sowie verwaltungsgerichtlichen Vorgaben zu entsprechen. Durch die allgemeine Neubewertung der Liegenschaften erfolgt die Besteuerung der Eigentümerinnen und Eigentümer nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, wodurch dem Grundsatz der Steuergerechtigkeit Rechnung getragen wird."

Einsprachen "im erwarteten Umfang"

Die erste Tranche der 245'000 Verfügungen wurde zwischen dem 27. und 30. Oktober 2025 zugestellt. Damit liefen die Fristen – je nach individueller Zustellung – zwischen dem 26. November und dem 1. Dezember 2025 ab. Beim Kantonalen Steueramt sind (Stand 1. Dezember 2025) 11'783 Einsprachen eingegangen, was einem Anteil von 4,7 Prozent entspricht. "Das liegt im erwarteten Umfang. Bei der letzten allgemeinen Neubewertung im Jahr 1999 sind ebenfalls rund 5 Prozent Einsprachen eingegangen", wird Markus Dieth weiter zitiert.

Noch offene 40 000 Zustellungen

Versand der 2. Tranche der Verfügungen: Bis Ende Dezember sollen wie geplant die noch ausstehenden 40'000 Verfügungen verschickt werden, sodass den meisten Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Verfügung in der ersten Januarwoche zugestellt werden wird, heisst es weiter. Damit beginnt die gesetzliche Einsprachefrist von 30 Tagen mit dem Tag nach der Zustellung der Verfügung. Diese Frist kann nicht verlängert werden.

Bei einer fristgerechten Einsprache kann die detaillierte Begründung oder eine Zweitschätzung im Rahmen des Einspracheverfahrens nachgereicht werden. Ein kleiner Teil der Eigentümerinnen und Eigentümer erhält die Verfügung aufgrund von noch offenen Verfahren oder grundbuchlichen Vorgängen erst zu einem späteren Zeitpunkt. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Verfügung bis Ende Januar 2026 noch nicht erhalten haben, können sich per E-Mail (grundstueckschaetzung@ag.ch) oder telefonisch (062 835 27 45) nach dem Stand ihrer Verfügung erkundigen.

Korrigierte Verfügungen werden innerhalb von drei Wochen zugestellt

Bei den versendeten Verfügungen Ende Oktober waren bei rund 6'500 die Bezeichnungen bei den Adress- und Eigentümerangaben fehlerhaft. 4'452 Betroffene haben sich daraufhin beim Kantonalen Steueramt gemeldet und eine korrigierte Version der Schätzungsverfügung angefordert. Die korrigierten, neuen Verfügungen werden in den nächsten drei Wochen zugestellt. Die neue Einsprachefrist von 30 Tagen beginnt am Tag nach der Zustellung der korrigierten Verfügung.

Die rechtskräftigen Schätzungswerte sind Voraussetzung für die definitive Steuerveranlagung

Mit der Bearbeitung der Einsprachen wird im Januar 2026 begonnen. Für die Steuerpflichtigen bedeutet dies, dass die provisorischen Steuerrechnungen die Basis der neuen Schätzungswerte berücksichtigen. Die Einsprache hat jedoch aufschiebende Wirkung für die definitive Steuerveranlagung. Die definitive Veranlagung mit der allfälligen Korrektur in der Steuerrechnung erfolgt auf Basis des rechtskräftigen Schätzungswerts.

rfügungen: Bei den versendeten Verfügungen Ende Oktober waren bei rund 6'500 die Bezeichnungen bei den Adress- und Eigentümerangaben fehlerhaft. 4'452 Betroffene haben sich daraufhin beim Kantonalen Steueramt gemeldet und eine korrigierte Version der Schätzungsverfügung angefordert. Die korrigierten, neuen Verfügungen werden in den nächsten drei Wochen zugestellt. Die neue Einsprachefrist von 30 Tagen beginnt am Tag nach der Zustellung der korrigierten Verfügung.

Die rechtskräftigen Schätzungswerte sind Voraussetzung für die definitive Steuerveranlagung

Mit der Bearbeitung der Einsprachen wird im Januar 2026 begonnen. Für die Steuerpflichtigen bedeutet dies, dass die provisorischen Steuerrechnungen die Basis der neuen Schätzungswerte berücksichtigen. Die Einsprache hat jedoch aufschiebende Wirkung für die definitive Steuerveranlagung. Die definitive Veranlagung mit der allfälligen Korrektur in der Steuerrechnung erfolgt auf Basis des rechtskräftigen Schätzungswerts.