Eigenmietwert: Gutachten bestätigt Position der Regierung - keine rückwirkende Gesetzesänderung
Ein externes Gutachten bestätigt die Rechtsbeurteilung des Regierungsrats, dass sowohl die politisch geforderte, rückwirkende Gesetzesänderung, als auch ein Verzicht auf die Anhebung des Eigenmietwerts bis zu dessen definitiver Abschaffung im Jahr 2029 rechtlich unzulässig ist. Dies teilt der Aargauer Regierungsrat mit. Die im Rahmen der allgemeinen Neubewertung geschätzten Eigenmietwerte behalten damit ihre Gültigkeit. Die allgemeine Neubewertung sei mit der Zustellung von rund 96 Prozent der schätzungsbereiten Verfügungen weitgehend abgeschlossen und könne nun in den Regelbetrieb überführt werden, heisst es dazu weiter.
Mit der Gesetzesrevision des Schätzungswesens hat der Kanton Aargau die Liegenschaftsbewertung per 1. Januar 2025 auf eine angepasste rechtliche und fachliche Grundlage gestellt. Die Anpassung war notwendig, heisst es in der Mitteilung weiter, weil das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau festgestellt hatte, dass zahlreiche Eigenmietwerte unter der bundesrechtlich gebotenen Mindestgrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte lagen. Damit bestand ein Widerspruch zu Verfassungs- und Bundesrecht. Gleichzeitig mussten auch die Vermögenssteuerwerte aktualisiert werden, da deren bisherige Wertbasis aus dem Jahr 1998 stammte und weit unter den aktuellen Verkehrswerten lagen, was ebenfalls bundesrechtswidrig war.
Postulat von SVP und FDP verlangt rückwirkende Gesetzesänderung
Die Umsetzung der Steuergesetzrevision Schätzungswesen erfolgte mit dem Versand der Verfügungen mit den neuen Schätzungswerten ab Oktober 2025. Am 18. November 2025 reichten die Fraktionen FDP und SVP ein Postulat ein, mit dem sie den Regierungsrat einladen zu prüfen, ob die Erhöhung der Eigenmietwerte bis zur definitiven Abschaffung des Eigenmietwerts auf Bundesebene rückgängig gemacht oder der Vollzug sistiert werden könne. Der Regierungsrat hatte bereits in seiner damaligen Stellungnahme festgehalten, dass aus seiner Sicht eine Rückkehr zum alten System rechtlich nicht möglich sei, weil dieses vom Verwaltungsgericht als verfassungswidrig beurteilt worden war. Der Grosse Rat überwies das Postulat dennoch und verlangte eine vertiefte Prüfung.
Rechtsgutachten Uhlmann stützt Auffassung des Regierungsrats
Wie in seiner Stellungnahme zum Postulat dargelegt, ist der Regierungsrat der Auffassung, dass das alte System verfassungswidrig ist, weil die Eigenmietwerte nicht in jedem Fall über der bundesrechtlich festgelegten Untergrenze von 60 Prozent der Marktmietwerte liegen. Dementsprechend ist eine Rückkehr zur alten, vom Gericht als verfassungswidrig qualifizierten Regelung nicht möglich. Zur Klärung der im Postulat aufgeworfenen Rechtsfragen hat das Departement Finanzen und Ressourcen bei Prof. Dr. Felix Uhlmann, Lehrstuhl für Staats- und Verwaltungsrecht sowie Rechtsetzungslehre an der Universität Zürich, ein externes Rechtsgutachten eingeholt. Der Gutachter kommt zum klaren Schluss, dass eine rückwirkende Gesetzesänderug rechtlich nicht zulässig ist. Damit behalten die neuen Eigenmietwerte ihre Gültigkeit; die bereits beschlossene Anpassung der Eigenmietwerte kann nicht rückgängig gemacht werden.
Noch 11000 Neuschätzungen ausstehend
Ein Grossteil der für die allgemeine Neubewertung vorgesehenen Schätzungen wurde zugestellt, heisst es weiter. Von den insgesamt 285'000 geplanten Schätzungen sind noch rund 11'600 (4 Prozent) offen (Stand 16. Juni 2026). Diese sowie weitere, bisher nicht schätzungsbereite Verfügungen, werden versendet, sobald die für die Schätzung der Vermögens- und Eigenmietwerte notwendigen Daten vollständig vorliegen und validiert wurden. Sie werden im Rahmen des regulären Betriebs bearbeitet und laufend versendet.
Liegenschaftseigentümerinnen und Liegenschaftseigentümer, die bis zum Zeitpunkt des Ausfüllens der Steuererklärung 2025 noch keine neue Verfügung über die Schätzungswerte vorliegen haben, tragen die bisherigen Schätzungswerte in ihrer Steuererklärung ein. Im Zuge der definitiven Veranlagung übernimmt das Steueramt den endgültig festgelegten Liegenschaftswert aus der allgemeinen Neubewertung. Damit ist sichergestellt, dass die Steuererklärung fristgerecht eingereicht werden kann, auch wenn die neue Verfügung noch ausstehend ist.
Kanton und IT-Partner ziehen Lehren aus dem komplexen Digitalisierungsprojekt
Bei der technischen Ausgabe der Verfügungen kam es in bestimmten Konstellationen zu Programmier- und Verknüpfungsfehlern, die rund 8'000 Verfügungen betrafen. Die betroffenen Steuerkundinnen und -kunden wurden informiert, und korrigierte Verfügungen erneut zugestellt. Die Bewertungsmethodik und die berechneten Liegenschaftswerte selbst waren zu keinem Zeitpunkt betroffen. Die technischen Ursachen konnten identifiziert und behoben werden.
Regierungsrat Markus Dieth wird in der Mitteilung so zitiert: "Der Systemwechsel nach über 20 Jahren war ein sehr anspruchsvolles und notwendiges Projekt. Die entstandenen Unannehmlichkeiten für die betroffenen Aargauerinnen und Aargauer sind ärgerlich. Dies tut uns leid, und wir danken allen Beteiligten für ihr Verständnis während dieser umfassenden Umstellung." Cédric Moret, CEO ELCA Group, externer Informatik-Dienstleister, mit dem das Kantonale Steueramt in diesem Projekt zusammenarbeitet, ergänzt: "Auch uns tun die Unannehmlichkeiten leid, die durch die Datenübernahme bei einzelnen Steuerpflichtigen entstanden sind. Unsere Projektteams haben mit hohem Einsatz gearbeitet, und es ist bedauerlich, dass trotz intensiver Tests nicht alle komplexen Fälle von Anfang an vollständig erfasst werden konnten."
Das Kantonale Steueramt und ELCA Informatik AG werden aus diesem Projekt wichtige Erkenntnisse ziehen, heisst es weiter, "und daraus geeignete Massnahmen für künftige Vorhaben vergleichbarer Grössenordnung ableiten".
Botschaft an Grossen Rat: GR 26.208